No Brasil, a popularidade do mercado imobiliário se dá de forma cultural, tendo grande participação histórica de formação do próprio país. É comum no Brasil, os imóveis serem o primeiro lugar onde as pessoas costumam fazer algum tipo de investimento, seja ele para uso próprio, na qual se espera que ele se valorize com o tempo, ou então na obtenção de alguma renda passiva, por meio do recebimento de aluguéis.
Certamente, uma das maiores dificuldades que o Brasil possui em relação a qualquer investimento em imóveis é justamente a extrema burocracia que esse setor passa, que acaba dificultando a vida de muitos investidores nacionais.
O desenvolvimento na forma de se investir, não só no setor imobiliário, mas em praticamente todos os ativos até então, permitiu que novos recursos e possibilidades fizessem com que conseguíssemos investir nos diferentes setores.
Nesse caso do setor imobiliário, ocorre de forma ao qual não se precise mais necessariamente adquirir imóveis físicos por completo, investindo fortunas em casas, prédios e outros tipos de edificações.
Essa possibilidade no Brasil, se refere ao surgimento dos fundos de investimento imobiliário, os conhecidos FIIs. Estes possuem uma série de vantagens em relação à compra inteira de imóveis físicos, até porque ambos funcionam de maneiras bem distintas.
Investindo nos FIIs, há a chance de investir com maior diversificação, sem a necessidade de usar todo seu dinheiro em um único imóvel, ou seja, um mesmo montante de dinheiro conseguirá comprar cotas de fundos de diferentes imóveis, diferente dos imóveis convencionais, onde é preciso muito dinheiro para adquiri-lo em unidade.
Outra questão bastante importante, é que a liquidez, ou seja, a rapidez com que se consegue converter um FII em dinheiro novamente quando se vende ele, se dá de maneira mais simples e menos burocrática do que a compra de uma casa, por exemplo.
Obviamente há alguns contrapontos importantes a serem discutidos nessa comparação entre fundos de investimento imobiliário e os imóveis próprios. Nos imóveis, qualquer reparo ou reforma que a casa precise passar, estará sob responsabilidade do proprietário e há uma maior participação do proprietário nas decisões deste, quando é preciso qualquer mudança
Nos FIIs, o comprador dos fundos não precisará se preocupar com isso, de modo que a participação e decisões sobre ele é inteiramente do proprietário, no qual um gestor é quem tomará as decisões por você, em relação a escolha dos imóveis que serão investidos.
Em resumo, o surgimento da possibilidade de se investir nos Fundos Imobiliários no Brasil, foi uma das formas mais revolucionárias e práticas que já se obteve para investir no setor imobiliário, e demonstra a capacidade que o mercado de ativos conseguiu de expandir seus recursos para proporcionar aos investidores, um portfólio cada vez maior de ferramentas.
Afinal, uma nova ideia no mundo dos investimentos, é nada mais que uma tentativa de aprimorar o que já se tem, ao passo que possibilita a resolução de alguns problemas ou questões burocráticas do mesmo.
Mercado imobiliário em crises
O mercado imobiliário já teve grande participação em diversos momentos de recessão econômica no Brasil e no mundo. Foram os próprios créditos imobiliários, que nos EUA ficaram conhecidos como subprimes que foram a peça chave que impulsionaram uma bolha imobiliária que levou às consequências vistas na crise de 2008, que foi uma das maiores crises econômicas já vistas na era atual, talvez a maior do século XXI.
Anos depois, ocorreu uma recuperação de forma gradual na economia e no setor, que acabou colaborando para elevar o setor imobiliário a um patamar considerável e importante novamente, com ótimo poder de negociação e com novas possibilidades de participação de linhas de crédito.
Entre 2014 e 2016, uma nova dificuldade econômica no Brasil passou a ser uma preocupação para o setor imobiliário. Nesse período, tanto os novos lançamentos como as vendas acabaram ficando estagnadas, ao passo que a oferta de imóveis subia, devido às dificuldades econômicas da população de manterem pagamentos de aluguéis, ou então, a necessidade da venda para pagar alguma dívida.
O setor até 2020 passava por uma lenta, porém contínua recuperação, até chegar na pandemia que trouxe grandes dificuldades para a economia como um todo. Em contrapartida, ofereceu uma recuperação muito mais acelerada até então, embora ainda não tenha atingido o patamar que estava antes da crise.
Setor imobiliário nos EUA
Nos EUA essa cultura de investimentos em imóveis também é forte, o que faz com que algumas facilidades políticas e burocráticas do país despertem o interesse de muitos brasileiros para se investir no país.
Dessa forma, muito deles acabam optando por investir nos EUA, que por sua vez, após a crise de 2008 ligada aos créditos imobiliários, que despencaram desde então, teve uma recuperação muito rápida e crescente ao longo dos anos.
Essas questões, aliadas a alguns fatores como segurança, uso de moeda forte (dólar) e alguns benefícios fiscais, fizeram com que muitos brasileiros preferissem investir no mercado imobiliário dos EUA ao invés do Brasil, fazendo com que o Brasil perdesse um pouco desse capital associado ao setor imobiliário.
Assim como no Brasil, os americanos também tiveram que buscar uma maior praticidade e dinamismo de investir em imóveis e foi assim que surgiram lá, formas de se investir no setor muito semelhantes ao que conhecemos no Brasil como Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) porém nos EUA são as REITs.
O que são REITs?
Os REITs é uma sigla que significa Real Estate Investment Trust e na verdade já tem muito mais tempo de existência do que os Fundos Imobiliários No Brasil. Surgiram em torno da década de 1960, mas se popularizaram no meio dos investidores após os anos 90, com um crescimento cada vez maior de número de REITs listadas com o passar dos anos. Vemos esse crescimento no gráfico:
Fonte: XP Investimentos e Constituent Companies of the FTSE Nareit All REITs Index (Set/20).
Seriam equivalentes ao que temos aqui no Brasil como os FIIs, que são os tão conhecidos Fundos de Investimento Imobiliário, porém com algumas diferenças importantes que vamos adentrar logo a seguir.
A geração de receita dos REITs, se dá de maneira muito semelhante aos FIIs no Brasil, já que incluem opções de imóveis como galpões, prédios, shoppings, resorts, hotéis e todos os demais tipos de construção que ambos possuem em sua composição.
Mais de 90% das REITs, ou seja, grande maioria, são o que podemos chamar de equity REITs, que nada mais é do que a representação americana dos fundos de tijolo que conhecemos aqui no Brasil.
A outra parte, que é composta por menos de 10%, está composta pelas Hybrid REITs, que é justamente as REITs “híbridas”, ou seja, aquelas que se inclui tanto os imóveis em forma de tijolo, como títulos imobiliários.
Esses títulos imobiliários, que são os que conhecemos aqui como fundos de papéis, também podem ser investidos de forma única, e estão incluídos na categoria dos Mortgages REITs. Até aqui, essas 3 formas das REITs muito se assemelham as categorias que temos no FIIs do Brasil.
Diferenças entre REITs e FIIs
Agora que já entendemos o que são as REITs e como elas podem se assemelhar aos Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil, é importante dizer quais são as diferenças que elas possuem.
Para começar, a primeira diferença dos REITs e FIIs está no modo que se dá a governança dos mesmos. Nos FIIs, como sabemos, é administrado por um gestor, que vai usar o dinheiro dos investidores para gerir aquele fundo imobiliário. Nos REITs, essa governança se dá por uma questão empresarial, no qual os gestores recebem uma porcentagem do valor daquele fundo.
Sendo assim, os investidores dos REITs terão uma participação que lembra muito as ações ordinárias, embora os conceitos em si sejam muito diferentes. A lembrança aqui, vale nas questões que tangem a escolha dos representantes da empresa que por sua vez, formarão essa equipe de gestão, que recebem normalmente seus salários, diferente das porcentagens recebidas pelo gestor nos FIIs.
Uma das grandes diferenças iniciais entre eles, é o fator da moeda. Os REITs tem recebimento em dólar e os FIIs em real. O fortalecimento do dólar e sua presença como moeda principal nas transações internacionais, faz com que este seja um atrativo para muitos brasileiros migrarem para o investimento imobiliário americano.
Outro ponto, é que as REITs costumam ter um pagamento maior de dividendos, embora isso não seja uma regra comparativa sempre. Sendo assim, esse valor maior em dividendos é levando em conta a média dos valores totais de dividendos pagos pelos FIIs e pelos REITs.
Embora os dividendos dos REITs sejam maiores na média, eles são pagos de maneira trimestral, enquanto os FIIs pagam todo mês. Essa questão pode ser um contraponto importante para o investidor decidir em relação a sua prioridade: valor x tempo de recebimento.
Para se investir nas REITs no EUA, é preciso abrir uma conta que atenda às necessidades de compra de ativos no exterior. Até existe uma possibilidade de se investir no Brasil nas REITs, através da presença de BDRs, como Realty Income (O), Boston Properties (BXP) e Equity Residential (EQR), por exemplo.
Todo funcionamento das REITs, ligados às questões a venda e aluguéis, gestão, desenvolvimento, administração e tudo mais que um FIIs no Brasil faz, é feito de forma muito centralizada pelo próprio REIT, de forma que permite de forma muito presente a alavancagem de dívidas, por exemplo.
As REITs possuem grande valor de mercado, ou seja, um patrimônio de ativos em sua composição que podem se assemelhar a grandes companhias aqui no Brasil, de forma que acaba sendo muito maior em termos de escala do que um FII.
Esse valor de mercado cresceu muito com o passar dos anos, como podemos ver a seguir:
Um ponto muito importante a se falar das REITs é justamente o fator de risco. Os REITs tem um fator de risco maior que os FIIs, por conta dessa alavancagem de dívidas. Sendo assim, uma parte dos investimentos imobiliários são compradas com os próprios investidores e a outra parte na compra com dívidas.
Vale dizer que essa relação de maior risco das REITs, também está ligado a um maior potencial de retorno, semelhante ao que acontece com ações, por exemplo. Para ter uma maior rentabilidade, é necessário se expor um pouco mais aos riscos.
As REITs ainda acabam tendo uma diversificação grande de inquilinos, além de um número de imóveis gigantesco, devido ao grande valor patrimonial. Os FIIs não apresentam tanta diversificação de inquilinos, apresentando um menor valor e menor número de imóveis, que por conta disso, terão uma menor dimensão geográfica em sua distribuição do que as REITs.
Como já dissemos, a composição dos FIIs está toda incluída no que o REIT pode oferecer em termos de diversificação setorial, porém no ativo imobiliário americano é bem maior a quantidade de setores distribuídos, voltando novamente na questão da importância de escala que as REITs possuem. Vejamos como esses setores são distribuídos:
Conclusão
Os Fundos de Investimento Imobiliário é bastante conhecido pelos investidores brasileiros, principalmente aos que preferem aliar valorização a recebimentos de dividendos, que aqui nesse caso são mais conhecidos como proventos.
Os FIIs foram muito inspirados nos REITs americanos, que por conta dessa comparação dessa inspiração, acaba sendo semelhante em alguns aspectos. Além disso, a explicação mais básica para o que seria um REIT acontece inicialmente aos mais leigos de forma a assimilar com a ideia dos FIIs. Embora seja a comparação mais próxima que temos, é importante não igualar os conceitos, já que possuem bastante diversas diferenças entre si.
Para se ter uma ideia de como essas diferenças são importantes, é preciso compreender que a forma de funcionamento do REIT e do FII está inteiramente relacionado a sua forma de valorização e pagamentos.
Sendo assim, igualar os dois conceitos, pode fazer com que o investidor tome decisões não tão assertivas na hora de investir no setor imobiliário, podendo fazer com que se perca dinheiro mais a frente, principalmente levando em conta a distinção de riscos. É preciso entender todos os fatores que um ativo está inserido, aliar ao seu perfil de investidor e assim ter um aproveitamento cada vez maior com seus ativos.