Os Fundos de Investimentos Imobiliários, conhecidos popularmente como FIIs, funcionam como uma espécie de condomínio, reunindo de maneira organizada, investidores interessados em aplicar seus recursos em ativos imobiliários, onde cada investidor compra uma determinada quantidade de cotas do FII, passando a ter direito aos seus rendimentos (como aluguéis) de maneira proporcional.
Quando investimos em FIIs estamos entregando a responsabilidade de gestão e administração do nosso dinheiro aos profissionais especializados em alocação de recursos.
De modo geral, esses recursos podem ser alocados diretamente em imóveis de variados segmentos, como lajes corporativas, galpões logísticos e industriais, Shoppings Centers, entre outros.
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Contexto
No ano passado, com o avanço do PIB em 1,1% e com o andamento das reformas, acreditamos que o ano de 2020 seria bom para a economia, beneficiando a Bolsa e os fundos imobiliários, mas para nossa surpresa não foi bem assim.
A pandemia do Covid-19 chegou ao Brasil e com ela, a derrubada dos preços dos ativos de risco em todo o mundo. Observamos nossa bolsa cair mais de 45% em questão de dias, juntamente como o FIX, Índice brasileiro de Fundos de Investimentos Imobiliários, que caiu 28%.
Para que possamos ter uma ideia clara dos fatos ocorridos, os dez maiores fundos imobiliários tiveram quedas grandiosas, com um terço do valor da cota na média. Ao olharmos isoladamente para o gráfico no mês de março de 2020, o resultado mostra-se tenebroso, o IFIX chegou a caiu mais de 33%, quando comparado a dezembro passado.
Um passo para frente, dois passos para trás
Desde agosto, com a flexibilização da quarentena e uma melhora das expectativas em relação à economia, podemos observar uma lenta uma recuperação do comércio. O Governo tem feito seu papel, mantendo a Selic baixa e estimulando o crédito, com isso os devedores mantém acesso aos recursos necessários, com juros ainda mais baratos para financiar as suas atividades.
No entanto, o governo se viu obrigado a elevar as despesas primárias, com objetivo de atenuar os efeitos do distanciamento social, ao mesmo tempo que ocorreu uma queda abrupta na receita dos cofres públicos.
O avanço da segunda onda de casos de Covid-19 já é uma realidade na Europa e o cenário fiscal do Brasil segue como o principal fator de risco, tendo em vista à estreita margem de manobra que possuímos no país para equacionar nossas contas. Todos esses fatores elencados repercutiram no desempenho dos FIIs, onde grande parte dessa queda foi puxada pelo desempenho negativo dos shoppings, em virtude do medo dos investidores locais de uma segunda onda de casos de Covid-19 no Brasil.
O IFIX apresentou queda de -1,01% no mês, após a alta de 0,08% em setembro. Na opinião dos gestores muitos acreditam que a performance do IFIX para o ano de 2021 fique entre 1% e 10%.
Por outro lado, a previsão para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) subiu de 3,25% para 3,45%, de acordo com o boletim Focus, publicação divulgada todas as semanas pelo Banco Central (BC), esse aumento de juros é o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2021.
Essa dicotomia, leva aos investidores de FIIs o risco de uma abertura dos juros longos no Brasil novamente, o que seria ruim para os ativos de modo geral. Isso porque o aumento dos juros eleva a aversão ao risco dos investidores e inibe a atividade econômica, desaquecendo o mercado imobiliário.
As taxas de juros baixas são importantes pois impulsionam o mercado imobiliário, com a facilidade na hora de conseguir um financiamento, além de incentivar os mais conservadores a investirem em ativos de risco, a fim de compensar a baixa rentabilidade da renda fixa.
Recuperação à vista?
Ao final de 2020, o IFIX mostra forte chance de recuperação para início de 2021, devido ao controle das vacância, bons ativos sendo entregues e valorização dos aluguéis.
Julho, agosto e setembro foram responsáveis por 49% das ofertas do ano, que chegam ao montante de R$ 22,1 bilhões e mais de 50 novas ofertas. Além disso, ainda há um volume de novas ofertas em torno de R$ 10,5 bilhões.
Com a reabertura econômica, é esperado que o fluxo de vendas aumente nas lojas físicas, mesmo que ainda não seja equiparável aos níveis pré-pandemia. Não podemos desconsiderar o aumento das vendas por e-commerce, porém ainda faz parte da cultura brasileira, ir a shopping para comprar, passear, comer e ir ao cinema.
Essa notícia alimenta a esperança dos investidores que colocaram seu dinheiro em FIIs de shopping, que foram os que mais sofreram impacto, tendo em vista que os seus centros de compras ficaram fechados por cerca de três meses.
Todavia, em comparação com imóveis de outros segmentos, a tendência para shoppings é menos otimista. Hoje, a retomada do setor deve ser feita com uma visão de longo prazo, pois essa depende muito de uma vacina. Por enquanto a solução encontra-se na reinvenção dos centros de convivência.
As lajes corporativas, segmento que foi altamente desvalorizado com a adoção do home office, devem apresentar recuperação. No entanto, é necessário que haja uma mudança de layout dos escritórios, com mais espaçamento.
Os fundos de tijolo, ou seja, aqueles que possuem imóveis físicos, tem passando por renegociação de contratos de locação e dívida por parte dos inquilinos. Muitas das lojas e empresas que não entregaram imóveis, reduziram o espaço alugado. Caso essas negociações venham a ser positivas, indicarão um panorama melhor para o futuro dos FIIs de tijolo.
Os FIIs logísticos apresentam maior crescimento de aluguel, por conta de ser um setor dos setores mais resiliente no cenário atual, ou seja, fundos que possuem locatários mais expostos ao e-commerce, transporte/logística, alimentação e varejo. Além disso, os contratos deste tipo de imóveis são atípicos por serem de longo prazo e com multas expressivas caso haja rompimento.
Acompanhando resultados
A B3 divulgou o boletim mensal dos FIIs referente ao mês de agosto e o principal destaque ficou por conta do número de investidores, que ultrapassou pela primeira vez a marca de 1 milhão, com as pessoas físicas representando 99,5% desse total, movimentado um volume recorde de R$ 4,4 bilhões mensais em 2020 na média até outubro.
Esse movimento reflete um movimento de atratividade em relação à renda variável, na medida que a taxa Selic se mantém baixa e o mercado recuperando lentamente seus preços pré-pandemia.
Mas se engana quem pensa que o crescimento dos FIIs param por aí, quando comparados aos Fundos Imobiliários negociados nos EUA, os REITs (Real Estate Investment Trust), fica claro o potencial de crescimento que os FIIs ainda possuem dentro do mercado financeiro brasileiro.
Estamos ainda engatinhando no que diz respeito à tamanho de mercado, mas tudo dependerá de como o país irá tratar dos juros, juntamente com a inflação e o possível reaquecimento da economia com a aprovação das reformas necessárias.
Conclusão
Estamos otimistas com a retomada dos FIIS, no entanto é preciso levar em conta alguns fatores, em meio à euforia, comprar só porque está “barato” não deve ser uma opção, é necessário verificar a correlação do valor da cota com o valor patrimonial do fundo. A qualidade dos gestores e a localização dos ativos também são fatores que devem ser levados em consideração.
Esse último fator é de extrema importância, tendo em vista que regiões mais nobres, que possuem grande tráfego por shoppings, no geral são mais consolidadas e possivelmente serão os mais resilientes e terão recuperação mais rápida.
É importante recordar que independente do investimento escolhido,o ponto mais importante na hora de alocar seu dinheiro é a diversificação. Como vimos anteriormente, existem diversos tipos de FIIs, como shoppings, prédios corporativos, galpões logísticos, entre outros.
Sabendo disso, é interessante que o investidor diversifique sua carteira dentro desse universo, para que não fique exposto somente a um único setor. Imagine se no início de 2020, você estivesse concentrado em FIIs de Shoppings, não preciso dizer o que aconteceria com todo o seu patrimônio não é mesmo?