Você sabia que é possível receber aluguel sem ter um imóvel? Então, esse tipo de investimento é denominado de fundos imobiliários. Um fundo imobiliário é um tipo de “condomínio” dos investidores, que reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado mobiliário.
Os FIIs permitem que pessoas acessem imóveis e determinados papéis de forma simplificada e com aportes mais baixos, mas com uma gestão profissional. Essa classe de ativos também é bastante atrativa por conta da isenção de Imposto de Renda.
Embora a maioria dos fundos imobiliários realizem distribuição regular dos rendimentos mensais, os famosos aluguéis, o que faz muitas pessoas associarem esse tipo de investimento com certos títulos públicos que pagam juros semestralmente, eles não são considerados investimentos de renda fixa.
Sendo assim, neste artigo, iremos abordar os dois principais tipos de fundos imobiliários que são os fundos de tijolo e os fundos de papel. Além disso, iremos abordar as vantagens e desvantagens de cada um, para que você decida em qual deles investir.
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Fundos Imobiliários de papel
Nos fundos imobiliários de papel, os investimentos são feitos em títulos e papéis do mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Nesse caso, o rendimento vem dos juros ou da venda dos títulos a outros investidores.
Na prática, o dinheiro da venda das cotas é usado para montar uma carteira de investimentos com os títulos e papéis citados. Depois do prazo determinado no momento da compra, pelo menos 95% do resultado líquido é repartido aos cotistas. Devido a isso, os fundos de papel também são chamados de Fundos de Recebíveis Imobiliários.
Outro ponto muito importante em relação aos fundos imobiliários de papel, é que seus títulos de dívida são atrelados à taxa de juros. Ou seja, juros mais altos significam rendimentos mais significantes para esses fundos. Logo, com a projeção da Selic em 2022 girando em torno de 11,50%, com base no Relatório Focus, essa classe de ativos torna-se muito atraente.
Vantagens dos fundos imobiliários de papel
Nesse contexto, iremos abordar as principais vantagens dos fundos de papel e entender o motivo pelos quais esses fundos têm ganhado maior protagonismo.
- O fundo de papel não possui vacância igual aos fundos de imóveis. Isso acaba sendo um ótimo argumento e um fator decisivo para certos investidores. É bem complicado entrar em um fundo de tijolo, por exemplo, que esteja com uma vacância de 40%, enquanto você pode estar posicionado em um fundo de papel que está utilizando todo seu capital.
- Para aqueles investidores que já possuem uma grande carteira de fundos imobiliários, o investimento em fundos imobiliários de papel é uma ótima maneira de diversificar sua posição.
Desvantagens dos fundos imobiliários de papel
- Os fundos imobiliários de papel são complexos, pois o fluxo de pagamento de amortizações, correções monetárias e juros contratados dependem de muitas variáveis.
- Apesar da sua aparência com os títulos de renda fixa, temos que lembrar que os fundos de papel são aplicações de renda variável, com isso apresentam riscos.
Fundos imobiliários de tijolo
Os fundos imobiliários de tijolo são aqueles focados totalmente em imóveis físicos. Com isso, tornam-se bem diferentes dos fundos de papel que são atrelados a certos títulos.
Negociados na bolsa, essa modalidade de fundo permite aos investidores aplicarem seu capital na venda ou locação de shoppings, lajes corporativas, entre outros.
Nesse sentido, os fundos imobiliários de tijolo permitem que os investidores diversifiquem sua carteira financeira e sofram menos com as oscilações dos preços. Além disso, essa modalidade de ativo apresenta grandes oportunidades de retorno devido ao déficit de residências e lajes.
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Como funcionam os fundos de tijolo
Como já foi dito anteriormente, os fundos de tijolo são negociados em bolsa, depois que o investidor adquire o ativo, ele se torna um cotista da propriedade em questão.
Além das operações, o dinheiro investido pelos acionistas também serve para o financiamento de compra, construção e manutenção dos imóveis.
Com isso, a remuneração dessa classe de ativo se dá pelo recebimento dos aluguéis dos imóveis, que são convertidos em dividendos. Esses dividendos são uma parcela do lucro que é distribuída proporcionalmente aos acionistas.
Tipos de fundos imobiliários de tijolo
O investidor que deseja aportar nessa classe de ativo se depara com uma extensa variedade de possibilidades e isso pode gerar alguma dúvida.
Nesse sentido, antes de escolher um dos tipos, o investidor deve analisar algumas características do imóvel, como: localização, idade, quantidade de inquilinos e duração do contrato.
Seguindo essa análise minuciosa, o investidor conseguirá fazer uma decisão mais acertada e, consequentemente, somar um excelente negócio à sua carteira de investimentos.
Os principais tipos de fundos imobiliários de tijolos são:
- Fundos de residência;
- Fundos de shoppings;
- Fundos de hotéis;
- Fundos de lajes corporativas;
- Fundos imobiliários educacionais;
- Fundos de galpões industriais;
- Fundos de agências bancárias
- Fundos imobiliários de hospitais.
Vantagens dos fundos imobiliários de tijolo
- Os aluguéis são corrigidos anualmente normalmente por índices que seguem a inflação. Isso faz com que o rendimento não fique defasado;
- Fundos de tijolo apresentam mais opções que os fundos de papéis. São vários fundos, desse modo o investidor pode tomar uma melhor decisão e decidir qual é a melhor oportunidade.
Desvantagens dos fundos imobiliários de tijolo
- Conforme já foi observado, a maior desvantagem dos fundos de tijolo está relacionada à vacância. É possível o investidor receber bem menos de aluguel se um locatário evadir;
- É possível que um fundo de tijolo só tenha imóvel ou somente um locatário. Em questão de diversificação é uma estratégia bem pobre. Por isso é sempre importante estar atento com as datas do contrato.
Considerações finais
A diferença entre o fundo de tijolo e o fundo de papel e seus respectivos leques de possibilidades é o que faz com que os fundos imobiliários se tornem tão atrativos.
Com isso, sabemos que os fundos de tijolo tendem a aumentar a renda ao longo do tempo, enquanto os fundos de papel pagam de uma única vez. Os investimentos a serem feitos dependem muito do que o investidor deseja no momento.
Por fim, para diminuição do risco, já que os fundos fazem parte da modalidade de renda variável, é imprescindível diversificar a carteira. Mitigando o risco, o investidor poderá colher bons frutos ao longo do tempo.